樓市再升,你頂得順嗎?(上) 利好樓市原因(一) #樓市 #樓價 #上車 #買樓

2019年1月29日.

大家好我係小伙子, 生活喺香港唔多唔少都會留意樓市, 因為喺住嘅問題已經為我地帶來唔少煩惱.

當中要估計樓市嘅升跌係我哋每一個小市民常常都會討論嘅話題, 而我地 通常都會流於表面, 情感同埋冇數據嘅支持, 喺分析樓市升跌之前, 我聽過好多唔同頻道嘅資訊 亦都歸納左一啲重要嘅原因,最後我覺得用數據科學嘅方法去搵出或者係估計樓市升同跌, 雖然未必估中但對大家去學習邏輯思維理性分析會比較有幫助.

我們由正反兩面去分析 今日我哋先會從正嘅方面去講講

紅色代表 2019年 5月16日日寫

利好原因

以下落嚟會有幾點我會先由冇咁重要對影響性比較大嘅 原因逐一分析

1 失業率(歷史新低)

香港嘅失業率而家大約係 3% 左右, 呢一樣嘢 再加埋全港平均月薪平均月薪係萬七蚊, 正正就呢樣嘢令到每一個家庭( 兩個人做嘢 )嘅總收入 最少都去到三萬四 , 而係全民就業嘅情況之下 家庭嘅收入咁高, 能夠做到供款同儲蓄嘅機會亦都比較大, 所以失業率低無疑係一個 支持到樓市嘅原因, 不過失業率擺喺第一個最冇緊既原因係因為經濟唔好嘅時候失業率 好大機會隨著經濟向下而上升. 看下圖. 1998 – 2003年.

本港失業率連續第12期維持2.8% 羅致光:勞工市場短期內維持穩定

 

羅致光指,按年比較,多個主要服務行業的失業情況續見改善。受惠於訪港旅遊業顯著擴張,零售業和住宿及膳食服務業的失業率錄得明顯跌幅。他又指,勞工市場短期內料會維持大致穩定,政府會留意外圍多變的不明朗因素往後會如何影響勞工市場。

 

2 按揭MC 收得十分緊

如果大家有試過去買樓去做按揭嘅話, 如果借嘅成數超過六成係要經過mc去做審批, mc一個政府組織 , 點解會話mc收緊對樓市係有支持嘅原因係因為 , 呢樣嘢正正就係一個買樓嘅最基本門檻兒, 能夠過到mc以買到樓嘅人士 佢哋都有一定嘅實力譬如話買400萬樓 , 做九成按揭 共借360萬 每月供款每月供款萬三四蚊左右, 申請人入息呢最起碼都要有三萬幾四萬蚊你先穩陣過到壓力測試, 所以你話買最平嘅樓其實都係要有三四萬.四五萬嘅人工, 呢樣嘢正正係令到入市嘅人士 係比一般嘅市民嘅能力更加高 一陣間會詳細講解點解 呢班人亦都會幫助到樓市.

 

依舊十分緊, 之前講過600萬樓是上車最後機會, 變相提升左入場門檻, 要比較高收入(買400萬樓, 人工起碼4萬)和儲蓄才可上車, 確保上車人的實力, 不易放出/平讓.

 

3 每年有5萬結婚數(10萬人)

系統外統計學上 而家每年嘅結婚數係5萬宗, 如果 10萬人裏面, 結完婚大多數都想出嚟住但係未必個個會有能力或者未必有機會, 如果有 保守計五千人 (5%)或一萬人出嚟住嘅話, 佢都需要租或買 而呢個正正係其中一個好強大嘅力量 佢支持樓市.

未有數據, 應該差不多, 不過人口方面:

根據政府統計處今日(二月十九日)發表的數字顯示,二零一八年年底的香港人口的臨時數字為7 482 500人。與二零一七年年底人口7 413 100人比較,增加69 400人,增長率為0.9%(表一)。

4 低息

今日嘅供款 利率係 h加1.6 = 2.275% 雖然係冇之前咁平但係亦都係呢個低息期, 低息環境會形成兩個發展方向, 第一個好容易聯想到嘅就係, 供款人嘅供款比較少, 這會吸引到一啲人去 買樓供款 因為早啲供息平D, 從而吸引啲人去 置業 .

第二, 喺投資者角度 存款擺喺銀行係冇息收, 哋都想幫資金搵出路, 如果大家有做過一啲投資嘅研究都知而家投資市場可以投資嘅地方都唔多, 所以最後會擺番喺樓市度.

人會反駁利息將會持續上升, 收到主流傳媒嘅影響好多時我哋都唔知道加息定減息嘅方向, 通常全部亦都會出會鼓吹大家去覺得息口上升, 大家講息口喺嚟緊會升幾年. 不過, 有留下開既話, 原本估計嘅2019年兩三四次變咗一次, 若果美國經濟再轉差嘅時候, 美國政府/聯儲局可能會在 宣佈返減息 , 唔加息再減息 到時 樓市就會有更加大嘅支持, 以下我會擺低可以睇到聯儲局將會加息嘅機會率嘅網站請大家 參考.

 

2019 May 

預計2019年12月減息 一次到兩次 1/4 厘

今日講住咁多先, 下集再講.